Questions Juridiques

Le blog juridique du cabinet d'avocats ACB.

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La clause résolutoire du contrat de bail

Lorsque l’on est locataire et que l’on n’exécute pas ses obligations (notamment le paiement des loyers), le bailleur peut résilier le contrat bail.

Qu’est ce que la résiliation du contrat de bail?  La résiliation du contrat de bail peut être demandée soit par le locataire (qui peut en faire la demande à tout moment) ou soit par le bailleur. Il est plus difficile pour le bailleur de résilier un contrat de bail, cela fait écho avec la volonté de protéger le locataire. Cependant, la loi a mis en place des moyens conventionnels afin que le bailleur puisse résilier le bail, dont la clause résolutoire du contrat de bail.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire? La clause résolutoire est une clause qui est contenue dans le contrat de bail et qui a vocation à rompre le contrat de bail dès lors que le locataire n’a pas exécuté une de ses obligations. Ainsi, cette résiliation du contrat sera automatique. Par exemple: si une clause du contrat de bail prévoit que « le loyer doit être payé tous les mois sinon le contrat sera rompu » et que le locataire ne paye pas un loyer; dans ce cas, le non-paiement emportera la résolution du contrat et l’expulsion du locataire.

 

Une clause résolutoire valable? Il est toujours possible de contester une clause résolutoire,  notamment si elle ne respecte pas des conditions de validité.

Pour que la clause résolutoire soit valable il faut que:

  • la clause soit prévue dans le contrat de bail et de manière explicite.
  • la clause peut seulement porter sur le défaut de paiement des loyers, des charges, des dépôts de garanties. Mais ne peut pas faire l’objet d’une souscription d’assurance par exemple.

Dans le cas où la clause ne respecterait pas ces exigences, elle sera considérée comme abusive; même si elle figure dans le contrat de bail, le juge ne devra pas en tenir compte (on dit qu’elle est réputée non écrite). Si la clause n’est pas valable, le bailleur ne peut l’utiliser pour résilier le contrat de bail et le locataire pourra continuer d’occuper le logement qu’il loue.

La suspension des effets de la clause de résolution par le juge? Dans le cas où la clause est valable et que le locataire n’a pas exécuté ses obligations, il est possible pour le juge de suspendre les effets de la clause de résolution. Dans ce cas, le juge peut accorder au locataire « un bénéfice rétroactif de la suspension de la clause résolutoire » c’est-à-dire que le juge peut accorder des délais de paiements de 18 mois à compter de la date du jugement entrepris. Ainsi, si le locataire s’exécute et paye l’intégralité des sommes dues, il n’aura plus à se soucier d’une expulsion.

Nous restons à votre disposition afin de vous accompagner tant dans la rédaction de contrat de bail; tant dans la défense de vos droits afin d’éviter toute expulsion.

SCP d’avocats ACB
En collaboration avec Emmanuelle DELIGNY