Questions Juridiques

Le blog juridique du cabinet d'avocats ACB.

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Votre bailleur vous demande de payer une régularisation des charges locatives ?

Le plus souvent, lorsque le locataire paye mensuellement son loyer à son bailleur, ce paiement est le total de deux composantes :

  • Le loyer hors charges,
  • La provision de charges locatives également appelées charges récupérables.

Si la notion de « loyer hors charges » ne pose pas de difficultés, certains litiges se font jour s’agissant des « provisions de charges locatives ».

Ces litiges résultent de deux éléments, le mécanisme des provisions pour charges locatives :

  • est un mécanisme d’anticipation
  • écarte des dépenses qui sont à la charge exclusive du bailleur et qui ne peuvent donc pas être mises à la charge du locataire : Se pose donc la question de l’identité du débiteur des différentes charges.

 

1- Le mécanisme des provisions sur charges locatives est un mécanisme d’anticipation

Le propriétaire évalue le montant annuel total des charges récupérables et les réparties sur une année. S’agissant d’une prévision, cette dernière peut être plus ou moins exacte.

Ainsi, généralement, une fois par an, deux situations alternatives se présentent :

  • Le bailleur a un « trop perçu », le total des provisions pour charges locatives excède le montant total des charges récupérables, le locataire est alors en droit d’exiger le remboursement immédiat du trop-perçu.
  • Le bailleur a sous-évalué le montant total des charges récupérables, le bailleur est alors en droit d’exiger le paiement du différentiel (Total provision de charges locatives – total des charges récupérables = Régularisation).

Cette situation, bien que juridiquement fondée, est souvent désagréable pour le locataire qui se pose alors la question de la nature des charges qui lui incombent réellement.

2- La question du débiteur des différentes charges

  • Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur a l’obligation de transmettre à son locataire un décompte des charges et le cas échéant, du calcul de répartition, et doit tenir à la disposition de son locataire, durant le mois qui suit l’envoi du décompte, l’ensemble des justificatifs y afférents.
  • Le locataire a alors la possibilité, grâce à la grille de lecture « offerte » par le décret du 26 août 1987, lequel fixe une liste exhaustive des charges récupérables, de déterminer si son bailleur n’a pas inclus des charges dont il n’est pas débiteur en qualité de locataire.

Quelques exemples de dépenses imputables au locataire :

- Les dépenses d’électricité des parties communes,
– Les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés,
– Les dépenses de menues réparations dans les parties communes,
– Les dépenses liées à l’entretien des parties communes.

S’agissant des locations meublées, pour éviter les problèmes liés à la régularisation, le bailleur et le locataire ont la possibilité de forfaitiser le montant des charges.

Dans cette situation, aucune régularisation ne peut être demandée au locataire par le bailleur, lequel est alors susceptible d’être débiteur de charges qui normalement incombent au locataire, s’il a sous-évalué le montant forfaitaire des charges.

A l’inverse, si le montant forfaitaire des charges a été surévalué, le locataire ne peut pas prétendre au remboursement du trop-perçu par le bailleur.

Maîtres Clémence BOUQUIN & Alexandre BOURIC
Avocats Associés – Cabinet ACB

Cabinet ACB Avocats associés